Рынок недвижимости - чего ожидать в 2009?

Солнце испанского рынка недвижимости закатывается. В феврале прошлого года специалисты сообщали, что если Испания войдет в рецессию, то «большинство сегментов рынка недвижимости страны на долгие годы будет обречено страдать от стагнирующих или даже падающих цен». В 2008 году Испания вошла в рецессию, и цены на недвижимость теперь падают по всей стране.

Таковы официальные цифры. Проблема в том, что их вряд ли можно назвать достоверными, ведь они основаны на оценочной стоимости, а не на стоимости заключенных сделок, и немало людей, включая и меня, не доверяют им ни на йоту.

Однако есть и другие источники, которые, в отличие от государства, располагают реальной информацией о состоянии рынка жилой недвижимости Испании. По неофициальным данным, поступившим от местных риэлторов, во многих прибрежных регионах, популярных среди покупателей второго жилья, за последние 12 месяцев стоимость объектов снизилась на 20-30%.

Согласно индексу цен на жилье, подготовленному бизнес-школой IESE и порталом по недвижимости Fotocasa.com, цены, запрашиваемые за перепродаваемую собственность (при составлении индекса учитывались только апартаменты, составляющие «львиную долю» рынка недвижимости страны), в 2008 году упали на 8,7%, по сравнению с 1,1%-ным падением в 2007-м и 7,7%-ным ростом в 2006-м.

Лидирующие оценщики Испании сходятся во мнении, что цены в прошлом году падали, но расходятся в том, насколько сильно.

Национальное Агентство по оценке недвижимости Испании Tinsa заявляет о том, что в прошлом году цены на жилье снизились на 8,8% и достигли уровня 2005 года. Также сообщается о том, что стоимость недвижимости на Средиземноморском побережье упала на 14,3%. По мнению Общества по оценке земли и недвижимости Испании (Sociedad de Tasaciуn), цены на новые дома уменьшились в прошлом году на 6,6%.

Организация экономического сотрудничества и развития считает, что цены снизились на 10%. Даже девелоперы признают, что цены «просели», и готовятся к последующему спаду.

«Новое жилье на данный момент подешевело на 15-20%, - говорит Педро Перез (Pedro Pйrez), генеральный секретарь группы крупнейших девелоперов Испании под названием G-14. - Это самый серьезный спад, который мы когда-либо переживали. Я не вижу света в конце тоннеля. И если ситуация не изменится, то цены так и продолжат падать».

Итак, забудем про официальные данные - общая картина являет собой крайне серьезное падение цен по всей стране, в особенности на побережье.


Продажи остановились

В отличие от данных о ценовых показателях, государственной статистике по объемам продаж можно доверять. И эта статистика свидетельствует о быстро сужающемся рынке.

Согласно информации от Министерства жилищного строительства, уровень продаж жилой недвижимости в стране за первые девять месяцев 2008 года по сравнению с аналогичным периодом предыдущего упал на 33%. Уровень продаж вторичной недвижимости - на 47%, а что касается новых объектов, то в этом сегменте рынка был отмечен 16%-ный спад. Национальный институт статистики Испании отмечает 29%-ное снижение цен за 11 месяцев 2008-го года. В ноябре падение составило 37% в годовом исчислении.

Поэтому, независимо от того, какой статистике вы доверяете, становится ясно, что количество сделок по купле-продаже недвижимости в 2008 году по сравнению с предыдущим годом резко снизилось.

Для девелоперов ситуация еще хуже, спрос на off-план практически «испарился». Люди не хотят рисковать и вкладывать деньги в off-план, в то время как на рынке наблюдается переизбыток построенных объектов.

Пять крупнейших девелоперов страны, чьи акции котируются на Мадридской Фондовой Бирже, сообщают о том, что за первые девять месяцев предыдущего года суммарное снижение уровня предварительных продаж составило 69%. У одного из девелоперов падение уровня предварительных продаж составило 101%, так как покупатели, уже внесшие залог, внезапно отказались от приобретения объектов недвижимости, предпочитая потерю задатка заключению рисковой сделки. Крупнейший девелопер Испании - Martinsa-Fadesa - обанкротился. Другие балансируют на грани краха.

Падение уровня продаж обусловлено снижением спроса. Последнее произошло, так как объекты недвижимости стали недоступны из-за того, что «дешевые» кредиты и спекуляция привели к непомерному завышению оценочной стоимости недвижимости во время жилищного бума.

Несмотря на то что растущие цены в краткосрочной перспективе стимулируют спрос на недвижимость, рано или поздно наступает момент, когда «пузырь лопается». Снижение стоимости, в свою очередь, приводит к парадоксальному падению спроса, так как люди рассчитывают на то, что с течением времени недвижимость еще больше потеряет в цене. На данный момент ситуация в Испании обстоит именно так.

На побережье, где большинство объектов являются жильем, приобретаемым для отдыха, спрос упал особенно сильно.

Во-первых, спрос на второе жилье для отдыха - абсолютное излишество, он всегда падает во время рецессии. Соответственно, текущий экономический спад, сильнейший с послевоенного времени, неизбежно должен был повлечь за собой падение спроса.

Во-вторых, снижение уровня спроса обусловлено тем, что большинство инвесторов-спекулянтов покинуло рынок. Такого рода участники рынка играли серьезную роль во время бума. Единственные покупатели, которые еще остались на испанском рынке недвижимости, - это любители скидок и люди, приобретающие собственность, достигшую ценового дна. Однако рынок оживить не смогут ни те, ни другие.

Также стоит принять во внимание низкий курс фунта, лишивший англичан их покупательской мощи. В течение последних десяти лет англичане оставались второй по численности группой покупателей недвижимости в стране после испанцев. Следовательно, их исчезновение сильно повредило испанскому рынку.

Охоту приобретать испанскую собственность у покупателей из Великобритании изрядно отбили ряд скандалов, связанных с недвижимостью (нелегальное строительство, «захват земли», коррумпированные мэры и изворотливые девелоперы) вкупе с постепенным осознанием того, что обогащение за счет приобретения собственности за рубежом не такая и простая штука, как показывают по телевизору.

Спрос на вторые дома среди испанцев - традиционно самой многочисленной группы покупателей - также сильно снизился с начала 2008 года.

Судя по всему, рецессия для Испании будет крайне тяжелой. По прогнозам аналитиков, к концу 2009-го года уровень безработицы в стране достигнет 47% (один миллион человек). Только в январе около 200 тысяч человек лишатся работы. Сегодня в Испании 3,3 миллиона безработных, и, по некоторым прогнозам, их число может достичь 4 миллионов к концу года. Переживая за собственное трудоустройство, испанцы не особо хотят приобретать второе жилье для отдыха.

Согласно исследованию Хосе Гарсия-Монтальво (Josй Garcнa-Montalvo), профессора университета Pompeu Fabra, на данный момент на испанском рынке находятся более миллиона новых домов, и при текущем уровне продаж на их реализацию девелоперам потребуется более трех лет.

Один из крупнейших банков Испании, BBVA, считает, что на рынке на данный момент находятся от 800 тысяч до 1,4 миллиона новых объектов. «Мы предпочитаем не обозначать точного числа, так как подсчитать его крайне сложно», - объясняет г-н Луис Эскрива (Luis Escrivб), глава отдела исследований BBVA. По его словам, «эта цифра, скорее всего, превышает миллион и, вероятно, продолжит расти в 2009 году».

С другой стороны, Министерство жилищного строительства оценивает этот же показатель в 650 тысяч. Но, помня о статистике роста цен, есть смысл усомниться в этих данных.

Если же учитывать количество новых объектов, выставленных на продажу инвесторами, то ситуация выглядит еще хуже. По некоторым оценкам, инвесторы в годы бума скупили 30-40% всех новых объектов, выставленных на рынок, а теперь отчаянно пытаются их продать.

Также на рынке постепенно растет число подержанных домов, что отражает падающая скорость продажи. В результате всего вышеперечисленного рынок оказывается наводненным выставленным на продажу жильем, а количество активных покупателей стремительно снижается.

Согласно данным Министерства развития Испании, количество выданных разрешений на строительство нового жилья сократилось на 60% и в январе-ноябре 2008 года достигло показателя 247 446. Сильнее всего упали темпы строительства многоквартирных домов, на 62%, до 197 023 квартир, по сравнению с 47%-ным спадом (50 417) в сегменте индивидуальных жилых домов.

Количество разрешений на строительство, выданных в ноябре, упало на 65% до уровня 15 377 объектов, что является самым низким месячным показателем за последние два года.

В 2008 году в провинции Аликанте (Коста-Бланка), где в основном на продажу выставляются коттеджи для отдыха, количество утвержденных к постройке проектов уменьшилось на 74%. В последнем квартале число строящихся жилых домов составило всего 960; для сравнения: в 2004 году данный показатель в среднем составлял 13 тысяч.

Спад уровня продаж и кредитный кризис продолжает негативно влиять на строительство нового жилья в 2009-м году.

Информация предоставлена Майклом Муром, владельцем веб-портала по недвижимости.

Цены упали на 30-40% по сравнению с пиковыми показателями, и могут упасть еще ниже. Падение стоимости обусловлено тем, что все больше продавцов осознают реальную рыночную ситуацию и снижают запрашиваемую цену, однако на рынке до сих пор множество объектов с искусственно завышенной стоимостью.

Покупатели говорят, что при условии выгодной цены приобретение недвижимости является наиболее выгодным вложением средств. На рынке можно найти покупателя, но, опять же, при условии выгодной цены. На данный момент недвижимость покупают в основном любители выгодных предложений.

На рынке растут негативные настроения, в особенности среди англичан. Продавцы из Великобритании предлагают лучшие цены. Англичане сейчас практически не приобретают недвижимость, но появились другие европейские покупатели, тем самым отчасти компенсировав падение спроса. Возвращение покупателей с Туманного Альбиона ожидается после восстановления курса британского фунта.

Недвижимость наиболее популярных районов, к примеру побережья и исторических центров, по-прежнему пользуется спросом.

Не продаются сейчас объекты, которые г-н Мур называет «циничными», построенные в ужасных местах (к примеру, на склоне холма, с видом на шоссе) с расчетом на то, что «всегда найдется какой-нибудь идиот, которых их купит». Людям, приобретшим собственность более семи лет назад, до сих пор удается торговаться и получать прибыль с продажи своих объектов.

На данный момент можно купить квартиру с двумя спальнями примерно за ˆ120 тыс., во время бума подобные апартаменты обошлись бы покупателю в ˆ200 тыс.

«В январе к нам поступило больше запросов, чем мы рассчитывали, из чего можно заключить, что 2009-й год будет лучше предыдущего», говорит г-н Мур.

Информация предоставлена Колином Скривеном, сотрудником агентства недвижимости Hamiltons of London.

В прошлом году цены упали на 20%, и, по предположениям г-н Скривена, в этом году они снизятся еще на 25%. «Я думаю, что к концу года цены достигнут дна», - говорит он.

Дела идут достаточно активно, в основном недвижимость покупают люди, рассчитывающие получить прибыль от средне- и долгосрочных инвестиций, а также аренды.

Также недвижимостью интересуются англичане, которые знают, что сейчас самое время приобретать испанскую собственность, и желают переехать в Испанию на ПМЖ. Активность проявляют покупатели и из стран Еврозоны, конкретнее - французы и голландцы. Но, несмотря на это, спрос все же значительно ниже, чем в предыдущие годы.

«Мы возвращаемся к эпохе дешевого жилья в Испании, и единственное, что сейчас реально продать, - это экстремально дешевые объекты», - говорит Колин Скривен. Наиболее выгодные предложения поступают от англичан, которые хотят продать свою недвижимость и вернуться на родину.

Объекты, стоящие действительно дешево, продаются очень быстро. Все продавцы, приобретшие собственность позже 2003 года, теряют деньги. Средняя цена на квартиры равняется ˆ55 тыс., раньше этот показатель составлял ˆ100 тыс. Новые квартиры в Дении продаются за ˆ120 тыс. (пиковые показатели были ˆ220 тыс.).

Несмотря на то что цены в Мораире достаточно стабильны, цены на виллы в Хавее быстро падают. Совершенно новая вилла с тремя спальнями и бассейном обойдется покупателю всего в ˆ220 тыс., - ˆ280 тыс. Если повезет, можно приобрести виллу похожего класса всего за ˆ170 тыс.

Многоквартирные дома, даже те, что расположены в непосредственной близости от побережья, стоят абсолютно пустые. Так что в ближайшие годы можно ожидать переизбытка предложения подобной недвижимости. «Сейчас очень тяжело продать объекты стоимостью больше ˆ500 тыс.», - рассказывает г-н Скривен.

Данные предоставлены Томом Майдментом, сотрудником риэлторского агентства Lucas Fox.

«Между покупателями и продавцами существует определенная конфронтация: покупатели ждут 20-30%-ных скидок, но продавцы отказываются их предоставлять, - говорит Том Майдмент. Когда цены все же снижают, объекты продаются на 15-20% дешевле, чем год назад. На прошлой неделе мы продали объект со скидкой 30%. Такая цена вызвала настоящий всплеск интереса».

«Сейчас на рынке мало покупателей-англичан, а английские продавцы пользуются большой популярностью, так как падающий фунт заставляет их сильно снижать цены на свои объекты, - объясняет Том Майдмент. - Активность проявляют в основном покупатели из стран Еврозоны и, в некоторых регионах Коста-Бравы, - из России. Покупатели заинтересованы в приобретении высококачественных вилл в красивых местах - для этих целей Коста-Брава подходит как нельзя лучше».

«Сейчас мы в основном продаем объекты за ˆ500-750 тыс., так как продать собственность дороже ˆ1 млн теперь крайне тяжело», - рассказывает г-н Майдмент. Покупатели стали более разборчивы и никуда не торопятся.

По информации Марти Квика из риэлтерского агентства Engel & Volkers.

Спрос сильно упал, особенно со стороны англичан. Однако рынок функционирует - во многом благодаря покупателям из других европейских стран. Теперь около половины всех покупателей составляют немцы. «Немцы - очень разборчивые клиенты, которые хотят видеть высочайшее качество постройки», - говорит Марти Квик.

Обстоятельства, в которых находится продавец, определяют то, что он будет продавать, и в текущей ситуации покупатели больше всего интересуются недвижимостью, выставленной на продажу англичанами. «Сейчас владельцы собственности для нас важнее, чем сами объекты, ведь если есть продавец, отчаянно желающий что-то продать, то покупатель всегда найдется, - говорит г-н Квик, занятый поиском серьезных торговцев с реальным подходом к ценам. - Когда скидки на объект достигают 30-35%, покупатель находится очень быстро, зачастую всего за 48 часов».

Стоимость недвижимости, расположенной в нижнем ценовом сегменте, начала падать еще в начале 2008 года. Запрашиваемые цены за последние шесть месяцев снизились на 10-15%. Цены продажи также за последние 12 месяцев упали на 20-25%.

Цены на недвижимость, находящуюся в верхнем ценовом сегменте, начали снижаться только в конце 2008 года, после краха банка Lehman Brothers. Основная активность наблюдается в нижнем ценовом сегменте рынка. «Покупатели, планировавшие потратить 1-1,5 млн на покупку собственности, теперь приобретают ее за ˆ400 тыс.», - объясняет Том Квик.

Сейчас на юго-западе острова можно купить 90-метровую квартиру с двумя спальнями, парковкой и видом на море всего за ˆ250 тыс., раньше цены на подобные квартиры составляли ˆ300-350 тыс.

Также вы можете приобрести одноквартирный дом с тремя спальнями, имеющий общую стену с соседним домом, стоящий по соседству с полем для гольфа, за ˆ470-480 тыс. Для сравнения: раньше цена такого объекта составляла ˆ650 тыс.

Но будьте бдительны: на рынке до сих пор много недвижимости по неоправданно завышенным ценам. Самые большие скидки предоставляются на земельные участки. «В январе этого года дела шли намного лучше, чем прошлого», - отмечает г-н Квик.

Мурсия

Данные предоставлены Гордоном Тёрнбуллом из компании Blue Med Spanish Properties.

Основные события на рынке разворачиваются вокруг испанских покупателей и английских продавцов. «Во время бума рынок можно было охарактеризовать примерно так: английские продавцы и высокие цены. Сейчас ситуация изменилась, и рынок Мурсии - это испанские покупатели и низкие цены», - говорит Гордон Тёрнбулл. Он также утверждает, что большое количество провалившихся в прошлом году сделок является следствием того, что банки при предоставлении кредита сильно занижали оценочную стоимость жилья и соотношение цены товара к сумме займа.

Из ранее многочисленных английских покупателей на рынке остались только те, у которых есть наличные евро. Также там присутствуют ирландцы, но они приобретают недвижимость только по сверхвыгодным ценам.

Английские продавцы являются ключевыми фигурами на рынке, так как только они делают предложения, которые могут заинтересовать покупателя. «Многие англичане продают собственность по убыточным для себя ценам, но из-за низкого курса фунта они все же извлекают определенную выгоду при обмене валют», - говорит г-н Тёрнбулл.

«Один англичанин продает бунгало с четырьмя спальнями, имеющее общую стену с соседним домом, стоящее на 250-метровом участке земли в 100 метрах от пляжа, за ˆ180 тыс., хотя начальная стоимость составляла ˆ265 тыс., - рассказывает Гордон Тёрнбулл. - Он приобрел его четыре года назад за Ј155 тыс., на тот момент эта цена в евро составляла 220 тыс. Также за свой счет установил в бунгало систему кондиционирования и облагородил земельный участок. Сейчас, продавая свою собственность, он потеряет немного денег, но, благодаря текущим обменным курсам, потери будут не так уж и велики».

«Другой пример: английский продавец купил off-план четыре года назад за ˆ134 тыс. без учета налогов, установил кондиционер и купил мебель, а перед самым Рождеством продал свою собственность за ˆ85 тыс.», - рассказывает г-н Тёрнбулл. Испанские торговцы не хотят снижать цены на свои объекты.

Сейчас на рынке сложилась наиболее выгодная для покупателя ситуация за последние пять лет, но люди приобретают только то, что уже построено, никакого off-плана.

Многие англичане сделали очень невыгодные вложения во время бума. «Целый многоквартирный дом рядом с пляжем был продан англичанам. Все они приобретали квартиры под 100%-ную ипотеку, не требующую первого взноса. Цена на эти объекты была крайне завышена, риэлторы и девелоперы получили огромные комиссионные, а английские покупатели, взявшие крупные кредиты, остались с отрицательной разностью между суммой залога и рыночной стоимостью имущества», - говорит г-н Тёрнбулл.

Спрос на объекты вокруг материковых гольф-полей резко снизился с уходом англичан. Испанцы не очень интересуются подобной недвижимостью: им больше по душе менее дорогие дома на пляже. «Многие проекты вокруг гольф-полей крайне плотно застроены, что отталкивает всех, кроме покупателей второго жилья для отдыха, и, откровенно говоря, большинство этих объектов построено там, где была низкая стоимость земли»,- говорит г-н Тёрнбулл.

Запрашиваемая цена за вторичную меблированную виллу с тремя спальнями, стоящую рядом с гольф-полем в проекте Mosa Trajectum, упала с ˆ550 тыс. до ˆ300 тыс. В 2008-м году цены в городе Мурсия упали на 15-20%.

Стоимость недвижимости на побережье упала за последние 12 месяцев на 30%. К примеру, цена на классическую квартиру с двумя спальнями и парковкой, расположенную недалеко от пляжа, упала со ˆ180 тыс. до 120 тыс..

Недвижимость продолжит в 2009 году дешеветь. А в 2010-м может наступить некоторое улучшение ситуации в определенных сегментах рынка

Барселона

Информацию предоставил Алекс Воган из риэлтерского агентства Lucas Fox.

Интерес к недвижимости Барселоны проявляют прежде всего покупатели из-за рубежа.

На данный момент существуют определенные расхождения между суммой, которую готовы заплатить покупатели, и ценой, которую запрашивают продавцы. «Крайне важно найти «правильного» продавца», - говорит Алекс Воган.

Там, где продажи идут, цены на собственность как правило на 15-30% ниже, чем были пиковые показатели 2007 года. Можно купить объект и по цене 2001-го, но это зависит от обстоятельств, в которых находится продавец. «Люди, приобретшие недвижимость пять или более лет назад, все еще могут получить прибыль от ее продажи», - говорит г-н Воган.

Заключение

Во время бума цены на испанское жилье поддерживались благодаря дьявольской смеси дешевого кредитования и спекуляции, благодаря которым и надулся «пузырь».

Кредитный кризис, спровоцированный системой высокорискового кредитования США, положил конец традиционному функционированию рынка недвижимости Испании.

Негативное влияние кризиса выражается в переизбытке предложения жилой недвижимости, в особенности второго жилья на побережье. Также кредитный кризис привел к быстрому росту уровня ипотечной задолженности, что из-за падения цен выльется для заемщиков в отрицательную разницу между суммой залога и рыночной стоимостью имущества.

Учитывая экстраординарность текущего финансового кризиса и связанного с ним процесса закрытия рискованных рыночных позиций нынешняя ситуация может оказаться чем-то большим, чем обыкновенный кризис на рынке недвижимости.

Цены на недвижимость должны вернуться как минимум на долгосрочный уровень доступности, в четыре раза превышающий средний семейный доход. Для сравнения: недавний пиковый показатель превышал средний семейный доход в семь раз.

Цены на вторичное жилье для отдыха могут упасть еще сильнее. В конце концов, кому оно сейчас нужно?

Многие торговцы до сих пор отказываются снижать стоимость своих объектов, несмотря на то что они не могут их продать. Это прямое подтверждение того, что запрашиваемые цены не являются эквивалентом реальной стоимости объектов недвижимости.

Но, благодаря англичанам и низкому курсу их национальной валюты, на испанском рынке много хороших объектов, предлагаемых по разумным ценам. Англичане являются движущей силой рынков тех регионов страны, где собственность приобретают как правило иностранцы.

В результате данного тренда на испанском рынке представлено достаточно много выгодных предложений, однако потенциальным покупателям все же придется приложить усилия к тому, чтобы их найти. Будьте уверены в том, что недобросовестные продавцы будут стараться продать дешевый объект по весьма завышенной цене.

Несмотря на недавнее падение ставки Euribor, штрафные процентные ставки по ипотечным кредитам в 2009-м году, скорее всего, будут расти. Это создаст множество проблем ипотечным заимодателям, и нам еще предстоит увидеть, как они с этим справятся. Данный тренд может привести к тому, что на рынке появится большое количество уцененной собственности.

Если так и произойдет, то для покупателей появятся крайне выгодные предложения, или как минимум в течение ближайших двух лет на испанском рынке недвижимости можно будет без труда приобрести хороший объект по резонной цене.

Но не стоит забывать о том, что у некоторых недостаточно развитых районов нет будущего, какой бы ни была ценовая ситуация, и о том, что при покупке недвижимости в Испании можно столкнуться с определенными трудностями. Как и всегда стоит обращать свое внимание прежде всего на лучшие новые проекты, расположенные в наиболее выгодных местах.

http://prian.ru/pub/13409.html